房地产“止跌回稳”趋势下，上市房企的化债工作也在加速。
1月21日晚间，融创中国发布公告称，公司境内公司债券及供应链资产支持专项计划的重组方案，已全部经相关债券持有人会议审议通过。
这意味着，融创154亿元的境内债务整体重组宣告成功，成为行业第一家实现境内债市场化重组的房企。此前，上市房企对境内债的处理方式多为增信展期。
融创也不例外，早在2022年，融创便曾完成境内公开市场债务重组，60亿元的境内债加权平均展期3.51年，此后该公司按照调整后的安排，在2023年相继兑付了6.31亿元。
首轮重组较为顺利，主要因当时境内债利率未发生变化，仅调整了兑付安排，债权人利益没有受到较大影响。融创中国董事局主席孙宏斌，还对其中一支境内债提供连带责任担保，给予了债权人信心，因此第一轮重组谈判相对顺利。
但在随后两年时间内，房地产市场仍持续处于调整期，房企尤其是出险企业的处境依然艰难，即便是完成债务展期的房企，不少也陷入了兑付难、方案难落地的尴尬境地。因此，在本次二轮谈判中，融创对境内债的处理方式，与以往大有不同。
具体而言，融创的债务重组方案，组合了现金要约收购、股票及/或股票经济收益权兑付、以资抵债、留债展期四种选项，为债权人提供了多元化收益及退出机制；对融创而言，预计可削减超过50%的境内公司债务，留债部分最长展期达9.5年，且5年内不再有兑付压力。
如在“现金要约收购”选项中，融创按每张债券面值20%的价格发起现金要约购回，现金总金额不超过8亿元，方案接纳债券本金上限40亿元，预计最高降债40亿元。
“股票及/或股票经济收益权兑付”选项中，通过向特殊目的信托增发特定数量的股票，人民币100元债券对应融创股票13.5股，预计新股总发行5亿股，预计最高降债37亿元。
“以资抵债”选项系设立服务型信托，债券持有人享有其控股子公司所持有的特定资产收益权，标的债券每100元面值受偿金额35元人民币，预计最高降债30亿元。
下一步，融创将安排债券持有人，就其持有的债券在重组方案选项中进行选择、分配。
此外，在境外债方面，据知情人士透露，考虑到目前市场情况并未达到此前预期，融创近期正寻求更全面的境外债综合解决方案，以期从整体上优化公司资本结构。
“融创是第一个真正意义上完成境内债重组的房企，对行业推进债务重组具有一定的借鉴意义，越来越多的出险房企在化债时，选择借鉴融创的方案。”一位市场分析人士说。
比如市场消息显示，融信中国也在推动境内债务重组，重组范围并不局限于六只公募债券，还包括四只私募债券，削债方案将会参考融创等公司境内债务重组的方案。
不仅是融创，近段时间以来，多家房企的化债工作都在提速，包括融创、龙光、碧桂园等在内的10余家房企，相继公布了债务重组方面的最新进展。境外债务重组方面，龙光、碧桂园先后披露了重组方案最新进展，并与债务委员会和部分境外债权人达成一致。
从具体方案看，过去房企债务重组以展期为主，虽有部分房企提供债转股等多元重组方案，但整体占比不高。在新一轮债务重组中，房企化债策略，正从原来的展期为主转向全面削债，主要通过折价赎回债券和强制转股等方式实现。
比如1月9日，碧桂园发布公告称，公司境外债务重组提案的关键条款，已与由七家知名银行组成的协调委员会达成共识，如果该重组提案得以落实，将使公司实现大幅去杠杆化，目标是减少债务最多116亿美元；包括将债务到期时间延长至最多11.5年以及降低融资成本。
1月6日，龙光集团宣布，已就境外债整体重组方案的条款与若干境外债权人达成一致，整体重组方案将涉及注销境外债务，以换取各境外债权人有权选择包括现金支付、短期票据与强制可转换债券的组合、强制可转换债券、长期票据等多个选项。
中指研究院企业研究总监刘水认为，折价回购、债转股等方式能从源头减少债务，有助于企业走出债务危机，可为房企争取恢复流动性的时间，换取未来价值回升以及偿还债务的空间。
从债务到期情况来看，克而瑞数据显示，2024年房企债券到期规模4828亿元，2025年债务到期高于2024年、达5257亿元。业内认为，在接下来的2025年，房企仍然面临规模不小的债券到期规模，预计企业化债工作在2025年将会进一步提速。
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孙梦凡
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